Berlińczycy powiedzieli głośne „nie” firmom zarządzającym dziesiątkami tysięcy mieszkań. Ponieważ rynek najmu instytucjonalnego rozwija się również w Polsce, niemieckie referendum wzbudziło również nad Wisłą silne emocje. Historie niemieckiego i polskiego rynku najmu są jednak zgoła odmienne, warto więc uniknąć pochopnych wniosków i nietrafionych analogii.
Pod koniec września w referendum miejskim w Berlinie przegłosowano wolę uspołecznienia większości mieszkań na wynajem należących do wielkich koncernów mieszkaniowych. Mówiąc dokładniej, 56% wyborców zagłosowało za wywłaszczeniem podmiotów, które zarządzają więcej niż trzema tysiącami mieszkań. Głównym powodem jest przekonanie, że odpowiadają one za skokowy wzrost wysokości czynszów w mieście. Choć nie jest to głosowanie obligujące władze do podjęcia kroków prawnych, a szczegóły wykupu i dalszego zarządzania uzyskanym przez miasto zasobem nie są uzgodnione, siła poparcia inicjatywy odbiła się szerokim echem w Europie.
Jak naprawdę wygląda sytuacja w Berlinie?
W Polsce, zwłaszcza w Warszawie, sytuację z Berlina skojarzono to z pojawiającymi się od kilku lat hurtowymi zakupami mieszkań na wynajem przez podmioty prywatne. Coraz częściej słyszy się, że to właśnie fundusze inwestycyjne odpowiadają za rosnące w rekordowym tempie ceny mieszkań. Czy w Warszawie spełnia się właśnie scenariusz, któremu sprzeciwili się berlińczycy?
Mówiąc krótko: nie. Przede wszystkim warto zwrócić uwagę na daleko idące różnice w charakterze, dynamice i problemach między rynkami mieszkaniowymi w obu stolicach. Aż 1,5 mln mieszkań w Berlinie to lokale na wynajem, które zamieszkuje ponad 80% mieszkańców miasta. Status własności jest zróżnicowany – do prywatnych operatorów profesjonalnych należy niemal co trzecie wynajmowanie mieszkanie w mieście. Firm potencjalnie objętych wywłaszczeniem, a więc posiadających powyżej trzech tysięcy mieszkań, jest w Berlinie dwanaście, a w ich portfelu znajduje się łącznie ponad 250 tys. nieruchomości.
Oznacza to, że decyzje wielkich właścicieli bezpośrednio wpływają na życie setek tysięcy berlińczyków, a dzięki skali są w stanie wywierać presję cenową na otoczenie. Wątkiem często pomijanym w dyskusjach na ten temat jest fakt, że niejednokrotnie znaczącymi udziałowcami w kilku największych, teoretycznie rywalizujących ze sobą spółkach są te same podmioty. Wśród nich znajdziemy np. Norges Bank zarządzający norweskim rządowym funduszem emerytalnym. Łączą się tu zatem ścieżki ograniczonej konkurencji i ingerencji zagranicznego kapitału, do których warto dołożyć jeszcze jeden element. Skąd w rękach funduszy inwestycyjnych setki tysięcy mieszkań w jednym mieście?
W pierwszych dekadach po II Wojnie Światowej w Niemczech, niezależnie od strony muru berlińskiego, publiczny najem był niezwykle istotną częścią rynku mieszkaniowego. W przeciwieństwie do większości krajów Europy, późniejszy okres liberalizacji i prywatyzacji rynku najmu nie oznaczał masowego obejmowania własności indywidualnej, ale przyniósł transfer setek tysięcy mieszkań z rąk miasta i organizacji non-profit do portfela prywatnych inwestorów. Spory odnośnie prywatnych mieszkań na wynajem odnoszą się zatem w znacznej części do nieruchomości, które w pamięci wielu mieszkańców miasta były już wcześniej tanie, stabilne i przede wszystkim publiczne.
Czynsze w Berlinie rosły w ostatnich latach w niespotykanym tempie. Średnia cena najmu to obecnie 15-16 euro za metr kwadratowy, czyli niemal dwukrotnie więcej niż dekadę temu. Przy obliczaniu przeciętnej ceny najmu należy wziąć poprawkę na niemieckie standardy wielkości mieszkań, a są one znacznie wyższe niż w Polsce. W 2019 roku powierzchnia użytkowa mieszkania przypadająca na jedną osobę wyniosła tam średnio 47 mkw., natomiast w samym Berlinie nieco ponad 39 mkw. Na wschód od Odry analogiczna wartość wynosi jedynie 28,7 mkw.
Polski rynek mieszkaniowy
Od Niemców odróżnia nas nie tylko powierzchnia mieszkań, ale zupełnie odmienny krajobraz rynku mieszkaniowego w ogóle. Ponad 80% Polaków zamieszkuje lokale posiadane na własność, co porównać można z sytuacją pozostałych krajów regionu. Po upadku komunizmu borykające się z problemami finansowymi samorządy masowo uwłaszczały lokatorów za stosunkowo niewielkie pieniądze, przez co sektor publicznych mieszkań został zmarginalizowany. Nie powołano również do życia organizacji mieszkaniowych non-profit ani innych rozwiązań stosowanych na Zachodzie kontynentu, który prywatyzację rynku najmu przechodził mniej żywiołowo.
Nie oznacza to jednak, że najem przestał być potrzebny – niszę szybko wypełnili indywidualni właściciele mieszkań, siłą rzeczy oferujący najem w znacznej mierze nieuregulowany, mało profesjonalny i rozdrobniony. W krótkim czasie w Polsce zapanowała monokultura własności, a prywatny najem uważany jest obecnie przede wszystkim za etap przejściowy przed zakupem własnej nieruchomości. To wyjątkowo niezdrowa sytuacja, która m.in. wywiera presję zaciągnięcia długoletniego kredytu na osoby, które ze względów finansowych nie zdecydowałyby się na ten krok w przypadku posiadania bezpiecznej alternatywy mieszkaniowej. Z kolei poszukiwanie jak najniższych cen wypycha wiele osób na obrzeża miast, potęgując ich rozlewanie na obszary pozbawione odpowiedniej infrastruktury. Brak stabilnego najmu nie sprzyja również podejmowaniu edukacji czy pracy w odległym ośrodku – mniejsza mobilność to mniej dynamiczne społeczeństwo. Minusy obecnej sytuacji można wymieniać jeszcze długo.
Warszawa vs Berlin
Jednak to, czego nie można powiedzieć o polskim rynku najmu, to podobieństwo do Berlina. Skupmy się na Warszawie. 5 lat temu skalę najmu szacowano dość ostrożnie na podstawie analizy ogłoszeń w portalach i wywiadów z zarządcami nieruchomości na co najmniej 20% wszystkich mieszkań w Warszawie – czyli na około 200 tysięcy mieszkań, co oznacza odsetek co najmniej czterokrotnie mniejszy niż nad Szprewą. W najmie prywatnym zdecydowanie dominują właściciele wynajmujący pojedyncze mieszkania, a najem instytucjonalny, czyli profesjonalni operatorzy zarządzający dużą liczbą nieruchomości, dopiero raczkuje. To właśnie za nim stoją głośne ostatnio hurtowe zakupy funduszy inwestycyjnych. Obecnie zasób mieszkań oferowanych w ramach najmu instytucjonalnego w stolicy wynosi zaledwie 2752 mieszkań. Dla porównania, już teraz Deutsche Wohnen, największy właściciel mieszkań w Berlinie, posiada ponad 115 tys. mieszkań.
W Warszawie mamy też do czynienia ze znacznie mniejszą presją demograficzną, która naturalnie zwiększa popyt na mieszkania. Między 2011 i 2020 rokiem liczba ludności stolicy Niemiec wzrosła o co najmniej 10%, czyli ponad 330 tys. osób. Warszawa w tym czasie również rosła, jednak zdecydowanie wolniej – o około 5%, czyli ponad 80 tys. osób. W przypadku obu miast do tych liczb należy dodać trudną do określenia, ale znaczącą liczbę niezameldowanych imigrantów. Biorąc pod uwagę większą popularność Berlina wśród obywateli innych krajów UE, czyli przyjezdnych najtrudniejszych do uchwycenia w statystykach, możemy spodziewać się, że skala zjawiska ponownie jest tam zdecydowanie większa.
Mówiąc o cenach nieruchomości i wysokości czynszów należy wspomnieć o unikalnej cesze Berlina. Miasto, choć stołeczne i największe w kraju, do niedawna było znacząco tańsze nie tylko niż inne główne ośrodki Niemiec, ale również całe regiony dawnej RFN. Obecnie najem w mieście pozostaje zauważalnie tańszy niż Monachium oraz stał się porównywalny cenowo do Frankfurtu czy Stuttgartu. Gwałtowny wzrost cen może być zatem do pewnego stopnia rozpatrywany jako korekta rynkowa bogacącego się miasta.
W Polsce sytuacja jest odmienna. Według danych NBP między 2010 a 2020 r. przeciętny czynsz w Warszawie wzrósł o 22%, a więc znacząco wolniej niż w ośrodkach regionalnych. Zsumowane dane dla Trójmiasta, Krakowa, Łodzi, Poznania i Wrocławia pokazały w tym samym okresie wzrost o 41%. Pokazuje to co najmniej dwa zjawiska: ceny nieruchomości nie są ściśle związane z wysokością czynszów, a rynek najmu w stolicy Polski dyktuje już od dawna czynsze na tyle wysokie, że trudno o gwałtowne podwyżki. W Berlinie oburzenie wywołuje konieczność płacenia za mieszkanie więcej niż jednej trzeciej miesięcznych dochodów, co w polskich miastach niestety już od lat pozostaje dla wielu osób nieosiągalnie niskim poziomem.
Obawy o wystąpienie nad Wisłą scenariusza berlińskiego wydają się być nieuzasadnione. Rynek najmu w Polsce w obecnej formie nie sprzyja powstaniu podmiotów zarządzających setkami, ani nawet dziesiątkami tysięcy lokali w jednym mieście – jest już bowiem wysoko nasycony wynajmującymi (właścicielami) indywidualnymi, a instytucje publiczne, od których można by przejąć taki zasób, nie istnieją. Rozwój demograficzny głównych ośrodków w kraju sprzyja jednak wytworzeniu się zauważalnej kategorii najmu instytucjonalnego. I to właśnie na mądrym wspieraniu tego segmentu powinno zależeć nam wszystkim, ponieważ polski rynek mieszkaniowy potrzebuje przede wszystkim bezpiecznych alternatyw dla własności.
