Przyzwyczailiśmy się, że przez kilka dekad rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce opierał się niemal wyłącznie na kupcach indywidualnych. Sytuacja zmieniła się wraz z pojawieniem się funduszy inwestycyjnych zainteresowanych tworzeniem nad Wisłą najmu instytucjonalnego. Pakietowe zakupy nieruchomości budzą niepokój, jednak mogą być niezbędne dla pożądanej dywersyfikacji polskiego rynku mieszkaniowego.
Dlaczego ceny rosną?
Warto zacząć od kwestii najczęściej poruszanej w kontekście rozmów o funduszach inwestycyjnych. Czy pakietowe zakupy mieszkań są istotnym czynnikiem wzrostu cen nieruchomości na polskim rynku? Niewiele na to wskazuje. Przede wszystkim wzrost cen przyspieszył w ostatnim czasie na całym świecie. Na koniec pierwszego półrocza w 55 krajach ujętych w Global House Price Index została zanotowana podwyżka cen nieruchomości o średnio 9,2% rok do roku – to najbardziej dynamiczny wzrost od 2005 roku. W Polsce ceny były wyższe o przeciętnie 7,2%, co oznacza poziom niższy niż w 26 objętych badaniem krajach. Jedynie dwa kraje, Hiszpania i Indie, zanotowały w tym czasie minimalny spadek cen.
Wysoki popyt
Sytuacja w naszym kraju nie jest zatem wyjątkowa, a jej źródeł można upatrywać w co najmniej czterech występujących jednocześnie zjawiskach. Przede wszystkim – niezwykle wysoki popyt. Przez pierwsze sześć miesięcy 2021 roku w sześciu największych miastach sprzedano niemal 40 tys. mieszkań, czyli ok. 10% więcej niż w rekordowym do tej pory analogicznym okresie 2017 r. Z kolei w lipcu klientom indywidualnym po raz pierwszy w historii udzielono kredytów hipotecznych o wartości przekraczającej osiem miliardów złotych, aż o 70% więcej niż w roku poprzednim. Za wzrostem popytu stoi kilka czynników – historycznie niskie stopy procentowe, potrzeba stabilnej lokaty kapitału w czasie wysokiej inflacji, ale też przekonanie, że taniej już nie będzie.
Niska podaż
Po drugie – ograniczona podaż, za którą stoją problemy z pozyskiwaniem drożejących gruntów oraz znacząco wydłużony czas uzyskiwania niezbędnych pozwoleń, od miejskich do środowiskowych. Tłumaczony jest on ograniczeniami pracy urzędów w związku z pandemią. Najbardziej jaskrawym przykładem jest Warszawa, gdzie w pierwszym półroczu deweloperzy sprzedali 13 tys. mieszkań i uzyskali pozwolenia na budowę zaledwie 7,5 tys. kolejnych. W efekcie zdarzają się sytuacje, w których deweloperzy odwlekają moment sprzedaży realizowanych inwestycji, nie chcą bowiem pozbawić się całości oferty i liczą na wyższe zwroty w przyszłości. Naturalnie skupia to wzrok kupców na rynku wtórnym, który notuje przez to jeszcze szybszy wzrost cen niż rynek pierwotny.
Wysoki koszt budowy
Na wzrost cen mieszkań przekłada się wreszcie wzrost cen wszystkich elementów niezbędnych do ich budowy. Według danych Grupy PSB Handel w lipcu ceny materiałów budowlanych było blisko o 8,5% wyższe niż jeszcze rok wcześniej. Drożeje również wynajem specjalistycznych sprzętów, a powodów tej sytuacji można upatrywać w zwiększonym popycie na rynku budowlanym w ogóle. Jak podaje GUS, w lipcu 2021 r. produkcja budowlano-montażowa była o 3,3% wyższa niż w 2020. Do wzrostu cen dochodzi też presja kosztowa przy konkurencji o pracowników.
Regulacje prawne
Ostatnią znaczącą przesłanką stojącą za wzrostem cen nieruchomości są czynniki regulacyjne. W 2021 roku zaostrzone zostały normy efektywności energetycznej budynków, co przekłada się m.in. na korzystanie z materiałów wyższej jakości. Nowe mieszkania uwzględniają również koszty związane z utworzeniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Warto też zwrócić uwagę na programy mieszkaniowe zaproponowane w Polskim Ładzie, które w dalszym stopniu wspierają bardziej wzrost popytu niż podaży, co pogłębia wymienione wcześniej problemy z niedoborem mieszkań.
Fundusze, inwestorzy indywidualni i flipperzy
Inwestorzy instytucjonalni niewątpliwie stanowią część popytu i są w stanie dokonywać spektakularnych zakupów. Warto jednak zwrócić uwagę na faktyczny rozmiar ich działalności w skali rynku mieszkaniowego. Obecnie w Polsce istnieje niecałe 7,9 tys. mieszkań formule najmu instytucjonalnego, a ponad 26 tys. znajduje się na etapie budowy lub przygotowania. Jeżeli realizacji doczekają się wszystkie ogłoszone plany inwestorów, do 2028 roku możemy spodziewać się wzrostu zasobu do ponad 90 tys. lokali w skali kraju. Jednocześnie liczbę mieszkań wynajmowanych po cenach rynkowych szacujemy na ponad 1,2 miliona, przy krajowym zasobie liczącym w sumie ok. 15 milionów lokali mieszkalnych.
Dodatkowo gdy słyszymy o zakupach wielkich pakietów mieszkań należy pamiętać, że są to często transakcje typu forward purchase lub forward funding dotyczące projektów na bardzo wczesnym etapie planowania i w wielu lokalizacjach. Dla przykładu – głośna sprzedaż 2,5 tys. lokali dla Heimstaden Bostad od Budimexu Nieruchomości nie oznacza wykupienia dużego istniejącego osiedla na raz, ale lokali planowanych do oddania za od dwóch do pięciu lat, w pięciu miastach w Polsce.
Tymczasem jedynie w pierwszym kwartale tego roku w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali za gotówkę prawie 12 tys. mieszkań, co stanowiło około 60% transakcji. Najsilniejszą grupą na rynku są zatem kupcy indywidualni dysponujący dużym kapitałem finansowym. Choć wiemy, że zakupy inwestycyjne dokonywane są przede wszystkim za gotówkę – w odróżnieniu od zakupów konsumpcyjnych, które w 70-80% dokonywane są za pomocą kredytów – trudno wiarygodnie określić ich odsetek. Według badań NBP w ostatnich latach około 25% transakcji na rynku mieszkaniowym w Polsce miało charakter inwestycyjny, to znaczy mieszkania na wynajem lub z zamiarem odsprzedaży. W dużych miastach i na terenach atrakcyjnych turystycznie odsetek ten jest z pewnością wyższy.
Szczególną formą spekulacyjnego inwestowania w nieruchomości jest flipping, którego popularność geometrycznie rośnie w Polsce od 2016 roku. Istotą działalności flipperów jest wykorzystanie tzw. asymetrii informacji, to jest niewielkiej znajomości rynku u sprzedawcy. Dzięki temu mogą nabywać jak najtańsze nieruchomości, często wymagające remontu lub obciążone prawnie, a następnie sprzedawać po jak najwyższej cenie, osiąganej dzięki efektownej poprawie warunków lokalu i technikom marketingowym. Aktywność flipperów w polskich miastach osiągnęła blisko 6% wszystkich transakcji sprzedaży, a w ośrodkach takich jak Katowice i Bydgoszcz przekroczyła 10%.
Badania prowadzone w USA, gdzie flipping pojawił się niemal dwie dekady wcześniej niż w Polsce pokazują, że są to poziomy zagrażające stabilności rynku. Zbyt wysoki udział tego typu transakcji wpływa na percepcję wartości mieszkań, ponieważ w tym samym momencie pojawia się wiele ofert sprzedaży za cenę maksymalną. Zwiększa to oczekiwania pozostałych sprzedawców. Potwierdzeniem tej zasady wydaje się być korelacja między ponadprzeciętną aktywnością flipperów w Katowicach i Bydgoszczy, a występującymi tam najwyższymi wzrostami cen mieszkań w latach 2016-2020 spośród ośmiu miast badanych przez NBP.
Rynek najmu potrzebny na wczoraj
Rynek mieszkaniowy w Polsce trudno uznać za nasycony. Świadczy o tym utrzymujący się wysoki popyt, rekordowa liczba lokali oddawanych w ostatnich latach, ale też utrzymujący się niski standard życia. Według danych Eurostatu około 14 milionów Polaków żyje w przeludnionych mieszkaniach, a na jedną osobę przypada przeciętnie 1,1 pokoju i 28 mkw. powierzchni użytkowej – znacznie poniżej średniej UE.
Nic nie wskazuje na to, że jedynym rozwiązaniem problemu niedoboru mieszkań jest posiadanie ich na własność – przede wszystkim dlatego, że status właściciela jest finansowo nieosiągalny dla wielu gospodarstw domowych. Dojście do własności może być również trudniejsze dla imigrantów. Eksperymentalne opracowanie GUS z 2020 roku oszacowało liczbę cudzoziemców rezydujących w Polsce na ponad 2,1 miliona, przy czym można założyć, że przynajmniej część tej grupy osiedliła się w kraju na stałe lub zrobi to docelowo. Gdy spojrzymy na Szwajcarię, kraj z rozwiniętą kulturą najmu i dużą liczbą imigrantów, zobaczymy że 46% gospodarstw domowych należących do Szwajcarów posiada zajmowane mieszkanie na własność, a wśród imigrantów odsetek ten spada do ok. 15%.
Szwajcaria charakteryzuje się jednym z najwyższych odsetków najemców w populacji w Europie. Polska leży na przeciwległym końcu spektrum – ponad 80% z nas zamieszkuje lokal posiadany na własność. Podobnie jak w innych krajach postkomunistycznych, w latach 90. i na początku wieku nastąpił żywiołowy proces wykupywania zajmowanych wcześniej mieszkań oraz kontrowersyjnej reprywatyzacji, w efekcie czego sektor publicznych został zmarginalizowany, a w powszechnej świadomości utrwaliło się przekonanie, że jedynie własność jest w stanie zapewnić bezpieczeństwo mieszkaniowe.
Jednocześnie coraz bardziej mobilne społeczeństwo potrzebowało rynku najmu, a niszę wypełnili indywidualni właściciele mieszkań, siłą rzeczy oferujący najem w znacznej mierze nieuregulowany, mało profesjonalny i rozdrobniony. Brak standardu szybko stał się standardem, z efektami czego borykamy się do dziś. Niskiej jakości mieszkania, nieprzestrzegane umowy, brak możliwości poczucia się u siebie, a jednocześnie stawki czynszu wyższe niż rata kredytu na mieszkanie porównywalnej wielkości – wszystko to pogłębia monokulturę własności. Wśród wad takiego stanu rzeczy możemy wymienić m.in. presję podjęcia obciążenia kredytowego wśród osób mniej zamożnych, rozlewanie się miast w poszukiwaniu jak najtańszych lokalizacji, jak też ograniczenia kariery mieszkaniowej – potencjalne niedostosowanie wielkości, standardu i lokalizacji mieszkania do aktualnej sytuacji życiowej.
Choć to sprzeczne z polską mentalnością, konieczne wydaje się pogodzenie z rzeczywistością, w której wiele osób nie musi dążyć do własności. Kraje takie jak Niemcy, Holandia czy Szwecja pokazują, że wysoki odsetek właścicieli mieszkań nie jest miarą sukcesu społeczeństwa. Dywersyfikacja rynku mieszkaniowego zwiększa bowiem szanse na znalezienie rozwiązań odpowiednich dla jak najszerszego grona osób. Wymienione kraje mierzą się oczywiście ze swoimi problemami – gwałtowny wzrost czynszów w Berlinie, szukanie sposobów na ograniczenie spekulacji w Holandii i wieloletnie kolejki do mieszkań objętych regulowanym najmem w Szwecji. To dowody smutnej prawdy o braku idealnych rozwiązań, jednak nie powinniśmy przenosić nasuwających się analogii bezpośrednio na polski rynek mieszkaniowy.
Szerokim echem w Polsce odbiło się zwłaszcza wrześniowe referendum, w którym 56% mieszkańców Berlina opowiedziało się za wywłaszczeniem i uspołecznieniem zasobu największych właścicieli mieszkań, za którymi w dużym stopniu stoją fundusze inwestycyjne. Skojarzono to z aktywnymi od niedawna inwestorami skupującymi nad Wisłą pakiety setek, a w kilku przypadkach tysięcy mieszkań. Również w rządzie pojawiły się głosy dotyczące konieczności ograniczenia tego typu aktywności. Abstrahując od przepaści w liczbie mieszkań posiadanych przez komercyjne podmioty instytucjonalne (w Berlinie już teraz ok. 250 tys., w całej Polsce ok. 90 tys. w perspektywie 7 lat), konieczne jest zwrócenie uwagi na ich rolę na rynku mieszkaniowym.
W Niemczech stanowią uzupełnienie silnie regulowanego rynku najmu o długiej tradycji i znacznie zdywersyfikowanej strukturze. Składają się na niego: najem profesjonalny (34% zasobu), indywidualny (43%) oraz spółdzielnie (23%). Dodatkowo najem profesjonalny dzieli się na kategorię prywatną i publiczną, w skład której wchodzą rozmaite podmioty. Różnorodność rynku oddaje jego skalę – korzysta z niego aż połowa Niemców, a w miastach takich jak Berlin i Drezno odsetek najemców przekracza 80%.
Tymczasem polski rynek najmu prywatnego do tej pory opierał się niemal wyłącznie na właścicielach indywidualnych, a rozwijający się najem instytucjonalny przynosi szansę na pojawienie się i utrwalenie nieznanych wcześniej w Polsce standardów. I to niekoniecznie z powodu faktycznej skali zasobu, co chęci dostosowania się części indywidualnych wynajmujących do jakości oferowanej przez konkurencję. Chodzi przede wszystkim o:
Bez spełniania powyższych warunków trudno liczyć na zmiany w krajobrazie rynku mieszkaniowego, który miałby lepiej odpowiadać potrzebom życiowym i warunkom finansowym poszczególnych członków społeczeństwa.
Funkcjonowanie dużych podmiotów oferujących profesjonalny najem instytucjonalny jest europejskim standardem, którego do tej pory w Polsce brakowało. Nowe zjawiska często nie wzbudzają zaufania i wydaje się, że łatwo jest obarczyć je winą za szersze procesy ekonomiczne. Przy próbach regulacji prawnych warto jednak zwrócić uwagę na potencjalne korzyści płynące z ich istnienia oraz dokładnie zbadać efektywność poszczególnych rozwiązań, zwłaszcza ograniczeń. Może się bowiem okazać, że w imię minimalizowania wzrostu cen nieruchomości pozbędziemy się wartościowego elementu rynku, a pierwotny cel pozostanie nieosiągnięty.
