Mieszkania na wynajem nie powinny odbiegać standardem od lokali własnościowych. Wynajem mieszkania stał się w Polsce synonimem tymczasowości i niskiej jakości. W parze z rosnącą profesjonalizacją tego segmentu powinny iść standardy: przede wszystkim zapewnienie prywatności, poczucia bezpieczeństwa i dobrych warunków życia.
Brak standardów napędza obawy – często niepotrzebnie
Rynek najmu w Polsce charakteryzował się dotychczas brakiem jasnych standardów. Swoich praw i obowiązków nie znają zarówno najemcy, jak i właściciele mieszkań. Z jednej strony tworzy to sytuacje takie jak nieproporcjonalne podwyżki czynszu, niezapowiedziane wizyty właścicieli czy traktowanie przez nich mieszkania jako składu rodzinnych pamiątek. Jednocześnie wynajmujący często obawiają się dewastacji lokalu lub niepłacenia czynszu bez możliwości eksmisji.
Nieuregulowane relacje na linii wynajmujący-najemca odstraszają. Według badań IBRiS przytoczonych w najnowszej publikacji Fundacji Rynku Najmu, aż 72% osób planujących najem mieszkania obawia się “problematycznych” właścicieli. Rzeczywistość okazuje się znacznie bardziej optymistyczna, jednak nadal aż co piąty najmujący w Polsce miał negatywne doświadczenia z wynajmującymi.
W zasadzie wszystkie obawy związane z najmem dotykają w rzeczywistości niewielkiego odsetka mieszkańców. Mimo to sama możliwość ich wystąpienia odstrasza potencjalnych najemców, cementując monokulturę własności, z jaką mamy do czynienia w polskim mieszkalnictwie — komentuje Przemysław Chimczak-Bratkowski, prezes Fundacji.
Prawo sobie, rzeczywistość sobie
Często spotykanym problemem jest trudność z ustaleniem momentu, w którym kończą się obowiązki właściciela odnośnie utrzymania lokalu. Stanowi to potencjalne zagrożenie dla dobrych relacji wynajmujących i najemców. Przytaczane przez fundację zapisy prawne zobowiązują wynajmujących do dbałości o ogólny stan techniczny lokalu. Natomiast drobne naprawy wynikające z codziennej eksploatacji leżą w gestii najemcy. Co więcej, najemcy są prawnie zobowiązani do odświeżenia lokalu po zakończeniu okresu najmu.
W praktyce często to od właściciela lokalu oczekuje się reagowania na niewielkie usterki, a dopuszczalne „normalne zużycie” bez obowiązku odnowienia mieszkania jest wprost ujmowane w umowach — mówi Tomasz Bojęć, fundator Fundacji. — Wynika to głównie z charakteru najmu w Polsce: krótkotrwałego, niejednokrotnie w mieszkaniach o niskiej jakości wyposażenia i należących do przywiązanych do nich emocjonalnie właścicieli.
Najmujących i wynajmujących powinny łączyć dobre, ale jasno określone relacje. Poza odpowiedzialnością za ewentualne awarie i usterki tyczy się to też poszanowania prywatności. Obie strony czerpią różne korzyści z tej samej usługi, dlatego niezbędne jest wzajemne postrzeganie się jako partnerów – czytamy w publikacji Fundacji.
W wynajętym mieszkaniu, czyli u siebie
Na czas obowiązywania umowy najmowane mieszkanie staje się naszym pełnoprawnym domem. Dlatego ważne jest zapewnienie jak największego poczucia bezpieczeństwa – tyczy się to w dużej mierze przekonania, że jest się “u siebie”. Sprowadza się to przede wszystkim do zapewnienia prywatności i ograniczenia relacji z wynajmującymi do profesjonalnego minimum.
Dużego znaczenia nabiera wygląd mieszkania. Nie powinny znajdować się w nim cudze pamiątki rodzinne. Zalecany jest jak najbardziej neutralny wystrój, dający możliwość personalizacji przestrzeni na czas najmu. Kwestie takie jak malowanie ścian czy wbijanie gwoździ w ściany warto przedyskutować już na etapie tworzenia umowy. — Nie jesteśmy w stanie przewidzieć stopnia eksploatacji sprzętów w mieszkaniu na wynajem, dlatego ważne jest wyposażenie trwałe i o dobrej jakości. Mniejsza podatność na awarie przynosi długofalowe oszczędności dla właściciela i większy spokój dla najemcy — dodaje Chimczak-Bratkowski.
Profesjonalizacja rynku podnosi oczekiwania
W wielu miastach Polski zaczyna pojawiać się komercyjny najem instytucjonalny – oznacza to zarządzanie dużym zasobem mieszkań przez jednego operatora. Jak wynika z danych Fundacji Rynku Najmu, do 2023 roku w całym kraju w tej formule dostępnych ma być ponad 17 tys. mieszkań, a do końca 2025 r. – niemal trzy razy więcej. Tak błyskawiczny rozwój rynku możliwy jest dzięki wykupowaniu pakietów mieszkań lub przejmowaniu całych budynków.
Choć kilkadziesiąt tysięcy lokali stanowi kroplę w zasobie mieszkań na wynajem w Polsce – liczącym ponad 1,2 mln nieruchomości – pojawienie się dużych graczy ma szansę przynieść wiele zmian na rozdrobnionym do tej pory rynku. Przede wszystkim w świadomości najemców i wynajmujących, którzy udostępnianie mieszkania mogą zacząć traktować jako usługę wymagającą zachowania odpowiednich standardów: stabilnej umowy, jasnych relacji i dobrej jakości wyposażenia.
Publikacja Najem vol. 1 – Jaki powinien być najem? dostępna jest również na stronie Fundacji Rynku Najmu.
